离婚房产分割全流程：从评估、竞价到过户

房产通常是家事案件里价值最高的单项财产。分割方案看似只有「归谁」，实际包含评估、补偿、贷款承接、过户税费四个环节。

一、先确定房屋性质

婚前全款、婚前首付婚后共同还贷、婚后购买、父母出资，四种情形的分割规则不同。婚前首付婚后还贷的，房屋一般归登记方，就共同还贷及对应增值部分补偿另一方。

二、价格怎么定

双方协商一致可直接采信；无法一致的，申请评估。评估价通常低于市场成交价，需提前有预期。

若双方均主张房屋所有权且同意竞价，可由法院组织竞价，价高者得并补偿对方。

三、贷款与过户

尚未还清的贷款需先取得银行同意变更借款人，或提前结清。实践中，多数方案选择由取得房屋一方继续还贷，并在补偿款中扣除剩余贷款。

过户税费依当地政策，离婚析产通常免征契税，但需提供生效判决或离婚协议。